Στις περιοχές Ομόνοια, Κεραμεικός, Μεταξουργείο, Βοτανικός, Ακαδημία Πλάτωνος, Σεπόλια και Αγ. Παντελεήμονα η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται από 1.200 έως 2.500 ευρώ/τ.μ. στα Κάτω Πατήσια κυμαίνεται από 950 – 1800 (και άνω) ευρώ/τ.μ. και στα Άνω Πατήσια από 400 έως 2.500 ευρώ/τ.μ. με τα νεόδμητα να «πιάνουν» μέση τιμή πώλησης μεταξύ 3.200 – 4.500 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με σχετικό market report την Engel & Völkers Ελλάδας για το Αθηναϊκό real estate.
Όπως αναφέρεται, οι περιοχές Κεραμεικός, Μεταξουργείο και Βοτανικός βρίσκονται στην αιχμή του δόρατος για το real estate λόγω της "Διπλής Ανάπλασης" (γήπεδο Παναθηναϊκού, πάρκα) και της εγγύτητας στο μετρό. Η Ομόνοια μετατρέπεται σε ξενοδοχειακό hub, ενώ αναφορικά με την Ακαδημία Πλάτωνος, η επικείμενη ανάπλαση του πάρκου και η δημιουργία ομώνυμου μουσείου, πρόκειται να αναβαθμίσει την περιοχή. Διατηρεί αστικό χαρακτήρα της πόλης, ενισχύοντας την έννοια της γειτονιάς. Αποτελεί καταφύγιο καλλιτεχνών, ενώ παρουσιάζει επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω μονοκατοικιών που φέρουν τον αρχιτεκτονικό χαρακτήρα της μεταπολεμικής Αθήνας.
Η Πλατεία Αυδή στο Μεταξουργείο αποτελεί τον κύριο πόλο έλξης για ψηφιακούς νομάδες και λάτρεις του αστικού lifestyle λόγω της έντονης δραστηριότητας στην εστίαση, ενώ το Πάρκο της Ακαδημίας Πλάτωνος προσελκύει οικογένειες και εναλλακτικούς αγοραστές που αναζητούν την εγγύτητα στο πράσινο και την ιστορία.
Έλληνες και ξένοι επενδυτές είναι η κυρίαρχη ομάδα σε Πατήσια (Άνω και Κάτω), Κυψέλη, Πλ. Αμερικής και Άγιο Παντελεήμονα. Προτιμούν μικρά διαμερίσματα (30- 60 τ.μ.), κυρίως 1ου-3ου ορόφου, κατασκευής 1960- 1980, τα οποία ανακαινίζουν για να τα μισθώσουν σε φοιτητές ή ψηφιακούς νομάδες. Επενδυτές θεσμικούς και κατασκευαστές έχουμε επίσης σε Κεραμεικό, Μεταξουργείο και Βοτανικό, οι οποίοι αγοράζουν ολόκληρα κτίρια, παλαιές βιοτεχνίες ή οικόπεδα, προκειμένου να τα μετατρέψουν σε lofts, serviced apartments ή "πράσινα" συγκροτήματα γραφείων.
Νέα ζευγάρια προτιμούν τα Σεπόλια, την Ακαδημία Πλάτωνος και τα Άνω Πατήσια για να αγοράσουν διαμερίσματα 70-95 τ.μ., της τελευταίας εικοσαετίας, πλήρως ανακαινισμένα, με απαραίτητες παροχές όπως πάρκινγκ και ασανσέρ. Στρέφονται σε αυτές τις περιοχές γιατί διατηρούν τον χαρακτήρα της "γειτονιάς", έχουν πρόσβαση σε Μετρό και είναι πιο προσιτές οικονομικά σε σχέση με τις υψηλές τιμές των Νοτίων ή Βορείων Προαστίων. Τέλος έχουμε τους ξένους αγοραστές Golden Visa που αγοράζουν μεγάλα κτίρια που επιδέχονται αλλαγή χρήσης από επαγγελματική σε οικιστική.
Στα Σεπόλια, ο Λόφος Σκουζέ ξεχωρίζει στις προτιμήσεις των ντόπιων αγοραστών για την ησυχία και τη θέα που προσφέρει, ενώ η περιοχή του Αγίου Ανδρέα στα Άνω Πατήσια παραμένει η κορυφαία επιλογή για τα μεσοαστικά στρώματα λόγω της ανώτερης ποιότητας δόμησης και του οργανωμένου οικιστικού περιβάλλοντος.
Τα ειδικά χαρακτηριστικά
Η δομή του αποθεματικού στις περιοχές αυτές αντικατοπτρίζει την έντονη αστική πύκνωση του κέντρου της Αθήνας, με το 70-80% των ακινήτων να αποτελείται από πολυκατοικίες των δεκαετιών '60 και '70. Στον άξονα Πατησίων, Σεπολίων και Πλ. Αμερικής κυριαρχούν τα τυπικά αστικά διαμερίσματα μεγάλης παλαιότητας που προσφέρουν υψηλές αποδόσεις μέσω ανακαινίσεων, ενώ στην περιοχή Κεραμεικού, Μεταξουργείου και Βοτανικού η δομή μετασχηματίζεται ραγδαία, με παλαιά βιοτεχνικά κτίρια να μετατρέπονται σε μοντέρνα lofts και το ποσοστό των νεόδμητων ή πλήρως ανακατασκευασμένων ακινήτων να αυξάνεται λόγω της Διπλής Ανάπλασης. Συνολικά, πρόκειται για ένα απόθεμα που χαρακτηρίζεται από χαμηλή ενεργειακή κλάση στο μεγαλύτερο μέρος του, αλλά παρουσιάζει την υψηλότερη δυναμική αλλαγής χρήσης (από επαγγελματικά σε οικιστικά) και επενδυτικής αξιοποίησης σε ολόκληρο τον Κεντρικό Τομέα.
Η εξέλιξη των έργων της Διπλής Ανάπλασης φέρνει στροφή στα "Πράσινα" & Ανακαινισμένα Ακίνητα. Λόγω της παλαιότητας του αποθέματος (το 80% είναι του '60-'70), υπάρχει τεράστια ζήτηση για ενεργειακά αναβαθμισμένα σπίτια.
Το Μοντέλο "Build-to-Rent" και η Φοιτητική Στέγη διαμορφώνουν επίσης μια τάση. Σε περιοχές όπως τα Πατήσια και η Πλατεία Αμερικής, η τάση είναι η αγορά παλαιών διαμερισμάτων και η μετατροπή τους σε σύγχρονες φοιτητικές εστίες ή μικρά διαμερίσματα για νέους επαγγελματίες.
Επίσης, το 2026 βρίσκει το κέντρο της Αθήνας με αυστηρότερους κανονισμούς για τα Airbnb. Αυτό οδηγεί πολλούς επενδυτές να "γυρίσουν" τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μεσοπρόθεσμη μίσθωση (mid-term rentals) για ψηφιακούς νομάδες ή στελέχη επιχειρήσεων, ειδικά στον Κεραμεικό και το Μεταξουργείο.
Αναφορικά με την Golden Visa, με τα νέα όρια επένδυσης (που φτάνουν πλέον τα 800.000 € για το κέντρο), οι ξένοι επενδυτές στρέφονται σε "ειδικές περιπτώσεις" ακινήτων, όπως διατηρητέα προς αποκατάσταση ή κτίρια που αλλάζουν χρήση, όπου το όριο παραμένει χαμηλότερο (250.000 €), δίνοντας νέα ζωή σε εγκαταλελειμμένα κτίρια του κέντρου.
